2022年上海看房买房经历和经验分享（一）

前言：2021年年底，开始了两个90后新上海人的的看房之旅。在各种政策收紧的背景下，现在上海刚需买房也愈发艰难，在此记录我们看房的过程和收获，后续有新的收获会不断更新。买房，尤其上海买房是一个需要系统学习的项目，双击屏幕有惊喜，收藏关注不迷路！

先是看了两处新房，最大的感受是：位置相对合适的适合自己的新房房源比较少，并且只要位置还算ok的新房现在就涉及积分、摇号等很多不确定的因素，所以还是决定新房、二手房一起看，做好两手准备。这次我们看了三套总价在600万左右的二手房，最大的收获是真正理解了当下的贷款政策和二手房税费。

一、“三价取低”最致命

2021年8月6日，上海「三价取低」政策硬着陆，对购买首套刚需房的人简直是致命打击。对于需要贷款的人来说，由于涉税评估价一般是「三价取低」中的最低值，因此实际能贷到的金额就会缩水，所以购房者必须要提高首付。这里的三价，分别是网签合同价（简称网签价）、 银行委托评估公司出的评估价（简称：评估价）、税务核验价（简称：核验价）。以前只看前两个，但凡是2021/8/6以后的网签按揭，都要按按三价合一取低值的额度贷款。也就是说，不管你网签什么价，目前上海的涉税评估价基本是市场价的6折左右，所以算下来首谈房的首付要准备总房价的60%，而不是以往的35%。二套房首付比例基本要在80%以上。这种情况下，对于二手房，即便刚需，也不要想加点杠杆买个大一点的房子，现在依靠原本的首付预算根本直接都上不了车了。

二、税费繁多，增值税最突出

1.“增值税”：市区一些“老破小”即九几年的房子因为买的时候基本只有二三十万，相当于全额增值税，600万左右的房子“增值税”基本都在20-30万左右。应纳税额=（全部价款和价外费用—不动产购置原价或者取得不动产时的作价）×5%

2.个人所得税（个税）：基本影响不大，“满五”和“唯一”是关键，通过“满五”和“唯一”基本可以规避掉。（“满五唯一”：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。）

3.契税：首套、非首套有区别，新政施行后对契税税率没有影响

■购买90平及以下住房，首套房契税按总房款的1%缴纳，非首套按3%缴纳。

■90平以上的，首套房契税按1.5%缴纳，非首套，按3%缴纳。

综上，新房不存在贷款贷不足、首付比例过高、增值税和个税等的问题，还是希望去买新房了。